一年一度的“金九银十”房地产销售旺季，还有一个多月就要到来。

    诸葛南淼主持召开了一次专题营销会议。与会人员有集团公司营销策划中心全体成员，房地产开发公司工程部部分一线施工管理人员。会议的主题是：总结“五一”期间新鲁班花园第三期500套洋房销售成功的经验；分析同一区域竞争对手豪进鲨筑城300套洋房滞销的原因。

    因为这次会议十分重要，关系到一个月之后，国庆节小长假楼盘销售旺季到来之前，确定第四期500套洋房采取什么样的销售策略开盘的大事。所以，秦董也参加了会议。

    恐惧非典的阴云还没散尽。马路对面的豪进鲨筑城在“五一”销售失败之后，更不会等闲视之，想必要采取特殊的方式造声势、吸眼球、抢客户。新鲁班企业集团还能拿出什么妙招来聚结人气、吸引客户呢？新鲁班花园楼盘又有哪些优势和措施能跟豪进鲨筑城楼盘抗衡呢？

    只要有大量的客户来到项目现场，凭借企业相对好的市场信誉口碑、过硬的产品质量、舒适的园林环境，不愁客户不下定金买新鲁班花园第四期的房子。

    新鲁班花园五月份开盘销售之所以成功，是因为三月中旬，借助了国家女子象棋队的名声和气场，有美女们现场签棋、抽奖促销，当天吸引1420名潜在客户交诚意金认筹购房登记，取得了很好的铺垫作用，才有五月初的劳动节小长假开盘解筹，当天售罄的佳绩。

    黄田大马路对面豪进鲨筑城的洋房户型和新鲁班花园大同小异，单价却还要低三百元，同一天开盘，竟然只售出百分之十的货量，其原因何在？

    大家七嘴八舌，众说纷纭，最终得出的结论是：当前房子这种产品的销售竞争，主要取决于营销战略和促销战术的差异化。至于户型、质量、园林、价格、服务等五大要素，几乎同质化了。因为这几个要素一目了然，是不可能保密的。都是人家看一眼就能学会的东西，所有房地产开发商都能做到。虽然豪进鲨筑城的工程质量和园林环境对比新鲁班花园要逊色一筹，缺乏竞争力。但是豪进鲨筑城的单价低三百元，足以抵消新鲁班花园的质量和园林环境优势。他们“五一”销售失败，表面上看是输在人气不足和落定率不高上，实际上是输在营销和促销的策略上。

    因此，国庆节新鲁班花园第四期500套洋房开盘销售，要想继续抢占先机，要想从竞争对手那里争夺客户，必须提前请高手策划一个旺人气的公关活动，制定一套分批次推出货量的策略和阶段性促销战术的可行性方案。

    秦董喝了一口水，扶了扶眼镜问：“诸葛总，上次冠名赞助国家女子象棋队陪练比赛活动很成功，那组织方案是谁策划的？还有那‘女人杀男人’的广告词是谁创意的？”

    诸葛南淼说：“全是新诸葛市场营销整合企划公司义务帮助完成的。”

    “他们在穗城做过哪些房地产项目的营销策划和广告创意？”

    “他们涉足房地产市场也就三年时间，做地产项目的策划案还不多，他们定位是‘少而精，精而专，专而响’。譬如：穗城新中轴线上的中国第一高楼‘金羊问天’大厦广场，珠江一线的‘金蟾吐珠’会展中心一号馆。”

    “我知道，这两个项目的营销策划都不错。你约新诸葛企划公司今天下午过来，先参观新鲁班花园项目，再跟他们谈新鲁班花园四期产品的开盘销售活动策划方案和活动执行合作意向。”

    “这项工作对我有难度，我也不方便插手。”

    “这可是你分管范围内的工作，何况营销策划总监暂时由你兼任。你不方便插手还有谁比你更适合？”

    “因为新诸葛企划是我兄弟诸葛中垚折腾的一家小公司，我来新鲁班企业集团工作半年，已经招来不少闲言碎语。如果我兄弟再插进来做这一单业务，恐怕更加引起大家议论纷纷……”

    “瞻前顾后，这哪是你的行事风格？在商言商，我们要的是策划水平和服务质量，谁的策划水平高和服务质好，我们就跟谁合作。管他是谁家的兄弟姐妹？管他七大姑八大姨的？现成的社会资源为何不用？公司内部员工的亲戚朋友，同等条件下优先，你赶快联系你兄弟下午过来看项目、洽谈合作事宜，就这样定了。”秦董说完，离开了会议室。